Hướng dẫn chi tiết thủ tục mua bán nhà đất [Pháp luật 2021]

Tìm hiểu hướng dẫn chi tiết về thủ tục mua bán nhà đất khi có sổ đỏ sổ hồng và chưa có sổ đỏ của loại hình bất động sản hình thành trong tương lai tại đây. Và những lưu ý khi mua bán nhà đất.
  1. 14/04/2021
  2. 15

Thủ tục mua bán nhà đất là một trong những giao dịch có giá trị lớn. Thủ tục này rất quan trọng và hay xảy ra rủi ro nhất nếu không thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất mới nhất, các bạn có thể tham khảo những thông tin hữu ích này.

 

Sổ đỏ và sổ hồng là gì?

 

Sổ đỏ là tên gọi của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, loại sổ này dùng để cấp cho khu vực nông thôn. Các loại đất được cấp sổ đỏ theo quy định gồm: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất làm nhà ở thuộc khu vực nông thôn. Hình thức bên ngoài của loại sổ này có màu đỏ đậm, cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ sử dụng là UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Tương tự như với “Sổ đỏ”, sổ hồng cũng là cách người dân thường dùng để gọi giấy tờ dùng để chỉ Giấy chứng nhận về nhà đất dựa theo màu sắc.Trước thời điểm 10/12/2009, Việt Nam có 2 loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đó là giấy có bìa màu hồng dùng để chứng nhận 2 loại quyền trên và giấy có bìa màu đỏ để chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo nghị định này, từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu “Giấy chứng nhận mới” áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng

Đặt cọc tài sản mua bán

Quá trình thực hiện đặt cọc tài sản  mua bán bất động sản phải được thực hiện ở phòng công chứng hay có người thứ 3 đều được. Tuy nhiên, người thứ 3 đứng ra làm chứng bắt buộc không có quan hệ với cả 2 bên bán và mua. Khi tiến hành đặt cọc thì cần chuẩn bị những điều sau:

Bên mua: Họ và tên, ngày/tháng/năm sinh, CMND (chứng minh nhân dân), địa chỉ HKTT (hộ khẩu thường trú). Bên mua chuẩn bị hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có đầy đủ thông tin về giá trị tài sản giao dịch mua, số tiền đặt cọc, thỏa thuận bên chịu thuế, thời gian ký hợp đồng và hình thức thanh toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản),…

Bên bán: Họ và tên, ngày/tháng/năm sinh, CMND gốc, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân. Trường hợp tài sản đồng sở hữu thì cung cấp đầy đủ thông tin của cả người sở hữu cùng. Bên bán chuẩn bị sổ đỏ và những giấy tờ liên quan để trích lục hay chứng nhận tình trạng bất động sản.

Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

 

Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp cần thực hiện là ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc. Nên chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết sau:

- Người bán cần chuẩn bị: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu trường hợp sở hữu của vợ chồng), giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.

- Người mua cần chuẩn bị: CMND hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu. Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng, bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.

Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định

Thủ tục đã hoàn tất, bên mua tiếp tục mang hồ sơ đầy đủ lên phòng địa chính – nơi quản nhà đất để thực hiện làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Thực hiện theo bước: nộp hồ sơ >> Tiếp nhận hồ sơ >> Hồ sơ đủ >> Giải quyết yêu cầu >> Trả kết quả. Hồ sơ ban đầu bạn cần phải có: sổ hộ khẩu, CMND (thẻ căn cước), đơn đăng ký biến động tài sản nhà đất, bản gốc giấy chứng nhận cấp, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Tùy theo điều kiện được thỏa thuận từ trước mà nộp thuế do bên nào chịu hoặc thuế bên ai người nấy chịu. Đối với người mua là thuế trước bạ, người bán là thuế thu nhập cá nhân. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản, 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ. Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà đất.

Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu 

Sau khi cả 2 bên đã hoàn tất những thủ tục mua bán nhà đất và kê khai nộp thuế đầy đủ thì bước vụ cuối cùng là mang toàn bộ giấy tờ đến cơ quan thẩm quyền. Cơ quan thẩm quyền được nhắc đến ở đây là UBND (ủy ban nhân dân) – nơi thực hiện thủ tục mua bán đất.

Nếu xét thấy hồ sơ của bạn đủ điều kiện pháp lý, bên bộ phận nghiệp vụ sẽ chính thức sang tên sổ hồng theo đúng trình tự, mẫu pháp luật quy định. Bước kế tiếp khi bạn đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn sẽ nộp toàn bộ số tiền còn lại theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
 

Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng

Đối với trường hợp mua dự án hình thành trong tương lai

Bước 1. Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai muốn mua bán chuyển nhượng cần hoàn thành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với chủ đầu tư. Tùy vào từng dự án mà có quy trình khác nhau, tuy nhiên cũng sẽ bao gồm những thủ tục cơ bản sau:

- Thông tin pháp lý người bán, người mua

- Thông tin mô tả về nhà ở hình thành trong tương lai (Ghi thông số nhà ở theo HĐMB ký với chủ đầu tư, số Hợp đồng mua bán…)

- Bản gốc các lần đóng tiền theo tiến độ của HĐMB nhà ở

- Tổng số tiền hai bên thỏa thuận chuyển nhượng

- Số tiền đặt cọc

- Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán

- Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai tại văn phòng công chứng

Bước 2. Làm việc với chủ đầu tư

- Người bán sẽ được thông báo số tiền đã đóng, hóa đơn giá trị gia tăng, phiếu đề nghị chuyển nhượng, …

- Sau 5-7 ngày làm việc tùy thuộc vào chủ đầu tư, thời hạn có thể nhanh hơn. Chủ đầu tư sẽ cung cấp cho bên bán các giấy tờ sau: Phiếu đề nghị chuyển nhượng đã đóng dấu, Phiếu xác nhận chưa ra sổ đã đóng dấu, toàn bộ hóa đơn Kế toán, xác nhận thanh toán công nợ.

Bước 3: Chờ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Sau khi ký hợp đồng cọc thì khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo tiến độ dự án. Nếu tiến hành mua bán lại thì người bán và người mua sẽ ra phòng công chứng để thực hiện giao dịch của mình. Những loại giấy tờ cần chuẩn bị:

Bên chuyển nhượng (Bên Bán)

- Bản gốc CMT + 04 bản photo công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)

- Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)

- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)

- Bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà ở theo tiến độ của HĐMB

Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua)

- Chuẩn bị bản gốc CMND, bản gốc Hộ khẩu thường trú

Sau khi hoàn thành chuyển nhượng 2 bên thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản; 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.

Bước 4. Nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư và chờ nhận hồ sơ

Đối với trường hợp mua nhà đất lẻ

Trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ và sổ hồng bao gồm:

Người sử dụng đất không đủ điều kiện làm sổ đỏ

Người sử dụng đất có đủ tất cả điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ

Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ẩn chứa nhiều rủi ro do tài sản này không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Nhà đất chưa có sổ đỏ có thể đang thuộc diện quy hoạch, có tranh chấp hay bị tịch thu, .. Khi sở hữu tài sản này có bất cứ phát sinh nào người mua sẽ là người chịu thiệt thòi hơn cả.

Những lưu ý khi làm thủ tục mua bán nhà đất

Trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất, bạn cần tìm hiểu thông tin nhà, đất. Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bạn bước đầu yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng thời buổi bây giờ, dù có sổ đỏ cũng không thể yên tâm 100% được. Vậy thì trước tiên hãy đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương  đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.

Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin. Sau đó bộ phận một cửa hoặc là họ sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.

Bạn cũng cần phải tìm hiểu thông tin vay nợ thế chấp. Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có. Bạn cũng nên  tìm hiểu và thăm dò ý kiến từ làng xóm quanh khu vực về nhà đất sắp mua để có được thông tin khách quan nhất.

Nếu bạn có dự định sẽ mua hay bán nhà đất nhưng còn bỡ ngỡ về các thủ tục pháp lý cũng như hiện trạng miếng đất, thì việc nắm rõ các thủ tục mua bán nhà đất được phugiathinh hướng dẫn sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều thời gian, công sức cũng như rủi ro không đáng có xảy ra.

Tags thu tuc mua ban dat

Chat ngay